메리츠증권이 서울 이태원 유엔사부지 복합개발사업의 1조 원 대 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 주선에 성공하면서 지난해부터 급격히 얼어 붙었던 부동산 개발 업계에 훈풍을 일으킬지 주목된다. 업계는 서울을 중심으로 한 시장의 반등 가능성에 기대를 걸면서도 올 하반기 시작되는 이곳에서의 초고가 오피스텔 분양 성과에 촉각을 곤두세우고 있다.
21일 메리츠증권은 서울 용산구 이태원동 유엔사부지 복합개발사업 PF를 주관하고 총 1조3000억 원 규모로 자금 조달을 완료했다고 밝혔다. 대주단에는 신한은행, 국민은행, 삼성화재 등 국내 시중은행과 대형 보험사들이 참여했다. 메리츠증권이 직접 2000억 원을 투입해 안정성을 보탰으며 미래에셋증권도 1500억 원 규모로 참여했다. 대출 만기는 48개월이며 금리는 6.5%로 책정됐다.
유엔사부지 개발은 일레븐건설이 시행하고 현대건설이 시공하는 사업비 11조 원 짜리 대형 사업으로 올 초 착공했다. 아파트 420세대, 오피스텔 723실을 지어 분양하고 호텔·오피스·판매시설 등을 함께 조성하는 것이 목표다. 일레븐건설은 이번 PF 대출을 통해 지난해 12월 역시 메리츠증권에서 조달한 1조 원 규모 브릿지 대출을 상환할 예정이다. 남은 돈은 초기 사업비와 추후 이자 비용 등으로 사용한다.
이번 PF 조달이 성공적으로 끝난데는 신용등급이 우수한 현대건설이 시공을 맡았다는 점이 우선 꼽힌다. 금싸라기 입지에다 하이엔드 주거 시설 수요가 충분하다는 시장 분위기도 반영됐다. 용산공원 인근에 위치한 유엔사부지는 서울 내에서도 알짜 땅으로 꼽힌다. 지하철 6호선 녹사평역 인근 용산공원을 마주 보고 있으며 축구장 7개 면적(4만 4935㎡) 규모다. 동쪽으로는 대형 재개발 사업지인 한남재정비구역이 있고 이태원 상권과 한강공원이 모두 가깝다.
일레븐건설이 나머지 사업비를 분양불(분양대금으로 공사비 납부) 방식으로 충당키로 한 것도 PF 성공에 뒷받침했다는 평가다. 이번 PF 총 조달액은 토지가격에 준하는 수준으로만 마련돼 시행사가 보유한 자산의 담보력을 넘어서지 않을 전망이다. 일레븐건설은 2017년 이 부지를 총 1조 552억 원에 한국토지주택공사(LH)로부터 사들였는데, 2021년 감정평가사가 평가한 토지 가격은 2조170억 원에 달한다.
투자 업계 관계자는 "서울 용산과 강남 지역에는 초고액 자산가를 대상으로 한 하이엔드급 주거시설 수요가 상당하다"면서 "유엔사부지 토지 감평가가 2조 원을 넘는다는 점에서도 대주단은 이번 대출에 안정성이 있다고 봤을 것"이라고 말했다.
다만 이번 사업 전체 성공을 위해 일레븐건설은 올 하반기 계획된 오피스텔 '더 파크사이더 서울 스위트' 분양에 일단 사활을 걸어야 할 것으로 보인다. 분양가가 계약 평(3.3㎡)당 9000만 원대에 책정될 것으로 계획되면서 한채당 36억~67억 원 짜리 초고가 분양이 이뤄질 예정이다. 용산구가 아직 분양가 상한제 지역으로 묶여 있어 규제가 없는 오피스텔부터 분양하고 아파트는 임대 후 분양으로 전환하거나 후분양 방식을 택할 것으로 관측된다.
전문가들은 서울 금싸라기 땅에서 분양하는 하이엔드 주거시설이라는 점에서 분양 수요는 어느 정도 뒷받침 될 것으로 보고 있다. 일레븐건설은 이 부지에 글로벌 럭셔리 브랜드로 꼽히는 로즈우드호텔을 유치했는데, 입주민에 호텔과 연계 서비스를 제공키로 한 것도 분양 마케팅의 핵심 요소가 될 전망이다.
부동산 업계 관계자는 “분양가가 140억 원에 달했던 '에테르노 청담'의 계약 파기분이 최근 프리미엄이 붙어 약 200억 원에 재판매 됐다”고 전하면서 "초고가 주거시설 수요가 확대되는 등 분양시장에서도 양극화가 벌어지는 양상"이라고 말했다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
midsun@sedaily.com
